Der Begriff Sondereigentum ist nicht für jeden einsichtig. Schließlich beschreibt er nicht etwas Besonderes, sondern die Bestandteile einer Wohnung. Doch das Sondereigentum und seine Definition spielen eine sehr wichtige Rolle in Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese können nur funktionieren, wenn es eine klare Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum gibt.
Was fällt darunter?
Das wird im § 5 des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. Dort wird das Sondereigentum als der Teil eines Gebäudes angesehen, der verändert werden kann, ohne dass das gemeinsame Eigentum oder das Eigentum eines Miteigentümers beeinträchtigt wird. Tragende Gebäudeteile, sowie Einrichtungen, die zur gemeinsamen Benutzung vorgesehen sind, können nicht Bestandteil des Sondereigentums sein. Es spielt dabei keine Rolle, ob sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Bestandteile des Sondereigentums können dagegen im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen. So kann eine Rasenfläche oder ein Terrassenabschnitt im Besitz eines einzelnen Eigentümers in einer Wohnanlage sein. Dies wird durch das Sondernutzungsrecht geregelt. Maßgeblich ist immer die Teilungserklärung.
Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Regelung?
Die besonderen Eigentumsverhältnisse in einer WEG haben nachhaltige Wirkung auf die Rechte der einzelnen Eigentümer. Im konkreten Sinne kann dies Einschränkungen bedeuten. Ein gutes Beispiel dafür sind die gemeinschaftlichen Anlagen eines Hauses: Solange eine Heizung nur eine Wohnung versorgen würde, wäre sie sondereigentumsfähig. Sobald die Heizanlage mehrere Wohnungen versorgt, gehört sie zum gemeinschaftlichen Eigentum. Das kann zu finanziell bedeutsamen Auseinandersetzungen führen, wenn die Sanierung einer Heizungsanlage sowohl Bestandteile des Sondereigentums wie auch des Gemeinschaftseigentums umfasst.
Typische Konflikte im Zusammenhang mit dem Sondereigentum ergeben sich auch häufig bei Balkonen. Da sie nur durch die Wohnung begehbar sind, gehören sie zum Sondereigentum. Trotzdem kann es zum Streit kommen, wenn ein Eigentümer eine Satellitenschüssel auf dem Balkon befestigt. Schon beim Kauf einer Wohnung, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, sollte man sich fachlich beraten lassen, um die Teilungserklärung in Bezug auf das Sondereigentum genau zu verstehen. Denn wie sieht es zum Beispiel aus, wenn man Umbauwünsche innerhalb der neu erworbenen Wohnung hat?