Eine Immobilie setzt sich zumeist aus mehreren Teilen zusammen: Die Basis ist in jedem Fall ein Grundstück, wozu ein darauf gebautes Haus beziehungsweise eine einzelne Wohneinheit darin zur Immobilie gehören kann. Außerdem kann die darin enthaltene Einrichtung zum Verkaufsgegenstand zählen.
Will man eine Immobilie kaufen oder verkaufen, muss man zur Kaufpreisfindung diese Teilwerte berücksichtigen. Beim Gebäude und der Einrichtung gibt es vergleichbare Werte zur Neuanschaffung, welche bereinigt um die Alterswertminderung, den aktuellen Wert des Sachguts beschreiben. Bei einem Grundstück gibt es hingegen kaum Vergleichsmöglichkeiten, da dessen Wert sehr stark von seiner Lage, Ausrichtung und Beschaffenheit abhängig ist.
Um auch bei Grundstücken eine Vergleichbarkeit zu erhalten und Preise einordnen zu können, gibt es örtliche Gutachterausschüsse in vielen Gemeinden, die den sogenannten Bodenrichtwert ermitteln. Dieser Richtwert bezieht sich auf ein unbebautes Grundstück und wird bei einem bestehenden Gebäude darauf, zu dessen Wert hinzugerechnet, um eine Orientierung für den Verkehrswert zu erhalten. Die Gutachterausschüsse sammeln für die Ermittlung vom Bodenrichtwert Kaufpreise aller in der Gemeinde veräußerten Immobilien innerhalb eines festgelegten Zeitraums. Meist geschieht dies alle ein bis zwei Jahre. Durch die Dokumentation der einzelnen Immobilienverkäufe werden Zonen gebildet, in deren Gebiet sich Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend ähnelt. Diese Zonen werden zusammengefasst und in der anschließend veröffentlichten Bodenrichtwertkarte mit dem durchschnittlichen Verkaufspreis der zugrunde liegenden Periode gekennzeichnet. Durch dieses Verfahren werden die Preise für Grundstücke durch die Nachfrage bestimmt, da in bevorzugten Wohnlagen die Bereitschaft höhere Preise zu bezahlen sich letztlich im Bodenrichtwert niederschlägt.
Der Bodenrichtwert wird in § 196 BauGB definiert und gibt demnach Auskunft über “durchschnittliche Lagewerte in Euro je Quadratmeter für den Boden in einem Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes des Grundstücks”. Der Bodenrichtwert wird sowohl für erschließungsbeitragspflichtiges als auch erschließungsbeitragsfreies Bauland ermittelt.