Als Gemeinschaftseigentum bezeichnet man im Wohnungseigentumsrecht die Teile einer Immobilie, die nicht unmittelbar dem erworbenen Wohnungsbereich zuzuordnen sind. Die erworbene Wohnung, auch Sonder- oder Teileigentum genannt, wird insofern deutlich vom Gemeinschaftseigentum unterschieden. Wo hier die genauen Grenzen liegen, ist allerdings nicht für jeden Fall eindeutig geklärt. Grundsätzlich ist der Umfang des Gemeinschaftseigentums in der Teilungserklärung niedergelegt, ebenso kann das Bestandteil in der Gemeinschaftsordnung sein.
Was zählt zum Gemeinschaftseigentum?
An erster Stelle ist hier das Grundstück zu nennen, auf dem das Gebäude errichtet worden ist. Darüber hinaus zählen dazu nach allgemeiner Definition alle Teile der Immobilie, die dem Bestand und der Sicherung des Gebäudes dienen. Dazu zählen im Wesentlichen das Fundament und die tragenden Wände, das Dach, die Fassade, Treppen und Aufzüge, Heizungsanlagen sowie Versorgungsschächte und -leitungen. All diese Einrichtungen gehören grundsätzlich zum gemeinsamen Eigentum der Eigentümergemeinschaft.
Trotzdem sind die Grenzen oft fließend: So wurde schon oft darüber gestritten, ob die Heizkörper und Leitungen innerhalb der Wohnung zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Schließlich hat der BGH im Jahr 2013 festgestellt, dass diese Bauteile nicht zwingend dazu zu rechnen sind. Letztlich kommt es in diesen Fällen darauf an, was die Eigentümergemeinschaft beschließt.Daraus lässt sich allerdings nicht schließen, dass alle Gegenstände, die innerhalb des Wohneigentums installiert sind, automatisch zum Sondereigentum zu rechnen sind. Es gibt durchaus Bauteile innerhalb einer Wohnung, die zum Gemeinschaftseigentum gehören können, soweit sie der Sicherheit und dem Bestand dienen. Im Zweifelsfall gilt hier immer zunächst die Vermutung, dass nicht eindeutig zuzuordnende Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?
Zunächst ist dabei festzuhalten, dass der einzelne Eigentümer nur über sein Sondereigentum autonom bestimmen kann. Hier obliegen ihm alle Entscheidungen allein. Anders ist das beim Gemeinschaftseigentum. Hier steht ihm lediglich ein Nutzungsrecht zu. Alle Entscheidungen über Veränderungen, bauliche Modernisierung oder besondere Nutzungen obliegen der Eigentümergemeinschaft, die auf der Eigentümerversammlung entsprechende Beschlüsse fassen kann.