Jede Immobilie wird nach einiger Zeit Maßnahmen der Instandhaltung erforderlich machen. Werden dafür keine Rücklagen angespart, kann es für die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft richtig teuer werden. Daher ist es allgemein üblich, für die Fälle größerer Baumaßnahmen wie Dacherneuerung oder Fassadensanierung, für Rücklagen zu sorgen. Für den Fall, dass bisher keine Rücklagen gebildet worden sind, hat jeder Miteigentümer das Recht zu verlangen, dass die Instandhaltungspflicht mit der regelmäßigen Bildung einer Instandhaltungsrücklage eingehalten wird. Diese gilt als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und ist durch die Verwaltungsgesellschaft durchzuführen. So wird die Instandhaltungsrücklage regelmäßig gespeist und vermeidet Liquiditätsengpässe der einzelnen Eigentümer.
Augen auf beim Wohnungskauf!
Zu den wichtigsten Merkpunkten beim Kauf einer bestehenden Wohnung zählt die Prüfung, ob gerade bei einem Altbau die Instandhaltungsrücklage zweckentsprechend gebildet und genutzt wird. Ist das nicht der Fall, können die finanziellen Belastungen, die durch den Kauf der Immobilie entstehen, schnell um einige Zehntausende ansteigen, soweit aufwändige Instandhaltungen anstehen. Um hier nicht in die Falle zu laufen, ist also Vorsicht geboten.
Instandhaltungsrücklage als Bestandteil des Wohngeldes
In jeder Eigentümergemeinschaft werden die laufenden Kosten wie Versicherungen, Entsorgung etc. durch ein monatliches Wohngeld abgedeckt. Daher bietet sich die Bildung der Instandhaltungsrücklage über das Wohngeld an. Über die Höhe der regelmäßigen Rücklagenbildung entscheidet die Eigentümerversammlung. Dabei sollte sie sorgfältig erwägen, welche Ausgaben auf die Gemeinschaft zukommen können. Das wichtigste Kriterium ist natürlich das Alter und der Zustand der Immobilie. Aber auch die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft an die Modernisierung spielen eine wichtige Rolle.
Instandhaltungsrücklage zweckgebunden
Das bedeutet zum einen, dass sie nur für den Zweck der Instandhaltung verwendet werden darf. Dabei ist es der Eigentümergemeinschaft allerdings anheimgestellt, ob sie die gesamte Maßnahme aus der Rücklage finanziert oder nur einen Teilbetrag. Das kann von Bedeutung sein, wenn mehrere Baumaßnahmen anstehen. Dann kann es sinnvoll sein, die anstehende Finanzierung durch eine Sonderumlage gegenzurechnen. Die Zweckbindung bedeutet auch, dass bei einem Verkauf der Wohnung der Verkäufer seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht zurückfordern kann. Dieser verbleibt aufgrund der Zweckbindung in der Rücklage.