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Lastenfreiheit

Die Lastenfreiheit von Grundstücken besitzt vor allem Relevanz beim An- und Verkauf von Immobilien. Für die Übertragung von Immobilien vom Verkäufer auf den Käufer ist nicht nur ein notarieller Kaufvertrag notwendig, sondern auch eine entsprechende Umtragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. In diesem Grundbuch sind die Lasten eingetragen, die auf dem betreffenden Grundstück liegen. Im Regelfall ist der Verkäufer darum bemüht, für vollständige Lastenfreiheit zu sorgen und diese auch im Kaufvertrag festschreiben zu lassen. Für den Fall, dass bestimmte Lasten bei Übergang noch vorhanden sind, ergeben sich dann Ansprüche auf Nachbesserung, Nachholung oder Rücktritt vom Vertrag. Auf einzelne Lasten hat der Verkäufer allerdings keinen Anspruch, sodass das Grundstück in diesen Fällen in belasteter Form übertragen werden muss. Folgende Lasten können auf einem Grundstück liegen:

Grundschuld / Hypothek

Gerade bei Wohnimmobilien ist für den Erwerb in der Regel die Aufnahme eines Darlehens notwendig. Dieses wird regelmäßig durch eine zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert. Vor Verkauf der Immobilie müssen Grundschulden regelmäßig gelöscht werden, da auch der neue Erwerber meist einen Kredit für den Kauf benötigt und dessen Bank auf eine erstrangig eingetragene Grundschuld bestehen wird.

Baulasten

Zuweilen kommt es vor, dass bei Bauten auf benachbarten Grundstücken die Grundstücksgrenzen nicht eingehalten werden. Statt eines Abrisses kommt es dann oft zur Eintragung einer Baulast auf dem betroffenen Grundstück. Je nach Grad der Grenzverletzung werden hierfür regelmäßig Pachtzahlungen fällig. Ist eine solche Baulast eingetragen, kann das Grundstück nicht lastenfrei übertragen werden.

Wegerecht

Während im Falle einer Grenzverletzung gegebenenfalls noch ein nachträglicher Abriss möglich ist, sind Wegerechte über das Grundstück in der Regel eine dauerhafte Belastung, die nicht gelöscht werden kann, wenn die Notwendigkeit des Wegerechts auch nach dem Verkauf bestehen bleibt.

Nießbrauch

Anders verhält es sich mit dem Nießbrauch. Besteht ein solcher an der Immobilie, dann sollte der Inhaber des Nießbrauchs vor dem Verkauf zur Aufgabe desselben bewegt werden. Anderenfalls sollte man als Käufer Abstand vom Kauf nehmen, da eine Nutzung der Immobilie bei Fortbestand des Nießbrauchs meist unmöglich ist.

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