Dem Begriff des Sondernutzungsrechtes kommt vor allem im Wohnungsbaurecht eine zentrale Rolle zu. Hier gibt es für die einzelnen Wohneinheiten eines Wohnungskomplexes, beispielsweise bei den Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, zumeist verschiedene Eigentümer. Dabei unterliegen stets bestimmte Flächen (Hausflur, Stellplätze, Kellerabteile) dem Gemeinschaftseigentum, welches allen Eigentümer zugleich gehört. Besteht jedoch ein Sondernutzungsrecht, so obliegt dessen Inhaber das alleinige Recht, die davon betroffenen Flächen zu nutzen. Somit sind die anderen Beteiligten des Gemeinschaftseigentums von jeglicher Nutzung ausgeschlossen. Aus dem Sondernutzungsrecht resultiert zudem auch das Recht, etwaigen Nutzen aus den betroffenen Flächen zu ziehen (Einnahmen aus Werbefläche von Außenwänden, Ertrag von Obstbäumen etc.).
Das Sondernutzungsrecht wird als Schaffung der Rechtsprechung zwar gesetzlich nicht definiert. Es findet jedoch im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) häufige Erwähnung.
Als Beispiele für Flächen, die regelmäßig Sondernutzungsrechten unterliegen, können insbesondere Terrassenflächen vor Erdgeschosswohnungen, Abstellflächen auf dem Dachboden oder Stellplätze für PKW genannt werden.
Entstehung von Sondernutzungsrechten
Für die Begründung von Sondernutzungsrechten gibt es verschiedene Möglichkeiten. So entstehen sie üblicherweise bereits durch die Teilungserklärung des Eigentümers im Rahmen der Teilung des Grundstückes. Außerdem können Sondernutzungsrechte auch in der Teilungsvereinbarung durch die jeweiligen Miteigentümer festgelegt werden. Sollen Sondernutzungsrechte jedoch erst nachträglich, also nach der Begründung des jeweiligen Wohnungseigentums, eingeräumt werden, so müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen. Kommt es hierbei lediglich zu einem Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung, so wäre dieser nicht ausreichend.
Im Falle des nachträglichen Entstehens eines Sondernutzungsrechtes sollte dieses auch im Grundbuch eingetragen werden, um es auch einem späteren neuer Eigentümer zu garantieren.
Beschränkungen von Sondernutzungsrechten
Schließlich können Sondernutzungsrechte auch Beschränkungen unterliegen. Diese ergeben sich vor allem aus der Teilungserklärung oder Teilungsvereinbarung, worin zumeist die Nutzungsdetails festgelegt werden. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten daher bereits hier eindeutige Regeln zur Nutzung vereinbart werden.
Außerdem können sich auch aus der Zweckbestimmung der betroffenen Flächen Einschränkungen ergeben, sodass der Inhaber eines Sondernutzungsrechtes dieses nicht zwangsläufig nach seinem Willen nutzen kann. Hier verbietet sich beispielsweise die Nutzung eines Kellerraumes als Wohn- oder Büroraum.