Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um eine Entschädigung für den Kreditgeber, wenn der Kreditnehmer seinen Kreditvertrag oder Hypothekendarlehen vor Ablauf der eigentlichen Laufzeit kündigt. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie veräußern, dann kann die Vorfälligkeitsentschädigung durchaus zu einem Thema werden.
Jene Entschädigung muss nur dann nicht entrichtet werden, wenn es zu einer Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren des Hypothekendarlehensvertrags kommt und unter Berücksichtigung bzw. Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist (§ 489 Abs. I Nr. 2 BGB). In einigen Fällen zeigen sich allerdings die Widerrufsbelehrungen der Kreditinstitute als fehlerhaft, sodass der Darlehensnehmer die Möglichkeit hat, den Vertrag zu widerrufen und so das Hypothekendarlehen ohne die Entrichtung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen kann.
Ein Kündigungsrecht vor dem Ablauf der zehn Jahre besteht nur dann, wenn der Darlehensnehmer ein entsprechendes Interesse vorweisen kann und die Auszahlung der Darlehenssumme bereits mindestens sechs Monate her ist (§ 490 Abs. II BGB). Als ein entsprechendes Interesse wird von dem Gesetz her anerkannt, wenn der Kreditnehmer das Vorhaben hat, seine Immobilie zu veräußern. Ob es sich dabei um Gründe beruflicher oder privater Natur handelt, ist hierbei irrelevant. Kommt es zur Kündigung, dann hat der Darlehensgeber gemäß § 490 Abs. II S. 3 BGB ein Anrecht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung
Sollte der Darlehensnehmer aufgrund einer günstigen Zinsentwicklung im Bereich Hypotheken das Vorhaben verfolgen, das Darlehen einvernehmlich mit seiner Bank vorzeitig zu kündigen bzw. umzuschulden, dann bedarf es seinerseits einer genauer Rechnung, ob sich durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung der günstigere Zinssatz noch als lohnenswert erweist. Aufgrund der Tatsache, dass er sich in so einem Fall nicht auf ein berechtigt anerkanntes Interesse von Gesetzes wegen her berufen kann, steht eine deutlich höhere Vorfälligkeitsentschädigung im Raum, gemäß des BGH Urteils v. 3.5.2003, XI ZR 226/02. Wer eine Immobilie veräußern möchte, welche mit einer Grundschuld belastet ist, muss sich entsprechend mit der Materie auseinandersetzen. Denn es wird eine Löschungsbewilligung notwendig, um eine lastenfreie Übertragung vornehmen zu können.
Vom Gesetzgeber her ist nicht geregelt, wie so eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist. Jedoch wurden hierzu vom Bundesgerichtshof Leitlinien erlassen, (BGH, Urteile vom 1.7.1997, XI ZR 197/96, 267/96). Hier sind allerdings nur Rahmenbedingungen manifestiert worden, sodass der Darlehensgeber über einen bestimmten Gestaltungsspielraum verfügt.
Werden die Refinanzierungskosten als Basis genommen, dann ermittelt sich die Vorfälligkeitsentschädigung danach, wie viel dem Darlehensgeber an Geld verlustig geht, wenn die von dem Darlehensnehmer gezahlte Summe in Wertpapiere neu angelegt wird. Wird als Basis die Zinsverschlechterungsmethode angewandt, dann liegt der Fokus auf dem derzeitigen Zinsniveau und dem erneuten Verleihen der Summe.