Steigen die Zinsen für Immobilienkredite bald an?

Steigen die Zinsen für Immobilienkredite bald wieder an? Eine Meldung aus der Finanzwelt können private Hauskäufer jedenfalls als deutliche Warnung verstehen: Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) hat am 12. Januar 2022 für Aufsehen gesorgt. Sie hat veröffentlicht, dass Kredite für Wohnimmobilien ab dem 1. Februar 2023 durch die Banken mit einem zusätzlichen Puffer in Höhe von insgesamt 2,75 Prozent der Kreditsumme abgesichert werden sollen. Insgesamt müssen Banken dann etwa 22 Milliarden für private Immobilienkredite zusätzlich als Sicherheit zurücklegen.

Wieso betrifft diese Meldung private Immobilienkredite?

Erstmals schafft die BaFin einen “sektoralen Systemrisikopuffer”, wie es in der Meldung heißt. “Mit diesen Kapitalpuffern begegnen wir zielgenau den spezifischen Finanzstabilitätsrisiken am Wohnimmobilienmarkt, wo Preis- und Kreditwachstum momentan sehr stark sind“, sagt BaFin-Präsident Mark Branson. In schlechteren Zeiten würden diese Puffer “zur Verlustabsorption” dienen.

Mit anderen Worten: Die BaFin geht von einem steigenden Risiko aus, dass private Immobilienkredite zukünftig häufiger ausfallen als bisher. Sie will die Banken darauf vorbereiten. Zudem ermahnt die Aufsicht Banken und andere Kreditgeber, angesichts der aktuellen Entwicklungen am Markt für Wohnimmobilien bei der Neukreditvergabe besonders vorsichtig zu sein. “Kreditnehmer sollten jederzeit in der Lage sein, die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufbringen zu können, auch wenn die Zinsen steigen”, heißt es in der Meldung weiter.

Steigende Zinsen sind eine Gefahr für Immobilienkredite

Über steigende Zinsen redet die BaFin nicht ohne Grund. Die Inflation sorgt sowohl in Deutschland als auch weltweit für steigende Preise. Privatpersonen im Immobilienbereich spüren das vor allem bei Heizkosten, Materialkosten oder Handwerks-Dienstleistungen. Im November 2021 lag die Inflationsrate, also der Unterschied zum Vorjahresmonat, bei plus 5,2 Prozent. Seit 2010 sind Ausgaben für Wohnen, Strom, Wasser, Gas und andere Brennstoffe um fast 32% gestiegen.

Ein Instrument, um Inflation zu beeinflussen, ist der Leitzins. In den letzten Jahren – nicht erst seit Corona – wurde der Leitzins durch die verantwortlichen Zentral- und Notenbanken stetig gesenkt. Seit März 2016 liegt er bei der Europäischen Zentralbank bei 0 Prozent.

Niedrige Leitzinsen wirken sich unter anderem auf die Kapitalmarktzinsen aus, zum Beispiel bei Immobilienkrediten. Darum sind die Immobilienkredite seit Jahren so günstig zu haben wie nie zuvor. Mit einem Haken: Gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise immer weiter. Das führt dazu, dass der Zugang zu “billigem” Geld zwar leichter geworden ist, jedoch durch die hohen Immobilienpreise die Darlehensbeträge steigen und zu längeren Laufzeiten der Kredite führen. Außerdem werden die Finanzierungen häufig extrem knapp kalkuliert, um sich eine teure Traumimmobilie zu leisten.

Worauf muss ich bei der Berechnung eines Immobilienkredits achten?

In den USA hat die Zentralbank Fed im Dezember 2021 angekündigt, dass sie die Leitzinsen in den USA in diesem Jahr erstmals wieder anheben wird. Auch dort stöhnt die Gesellschaft unter einer Inflationsrate von 7 Prozent im Dezember 2021. Experten sind sich sicher: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis auch die EZB die Leitzinsen für den europäischen Raum anheben muss.

Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied des Immobilienfinanzierers Interhyp erwartet auch wegen der geldpolitischen Schritte der EZB mittelfristig einen leichten Anstieg der Bauzinsen “im Bereich mehrerer Zehntelprozentpunkte”. Eigenkapital und Höhe der Tilgung sollten deshalb so gewählt werden, dass die Finanzierung auch bei einem Zinsanstieg möglich bleibt.

Ein Rechenbeispiel

Wie wirken sich steigende Zinsen beim Immobilienkredit auf die monatliche Rate aus? Wir haben mit Hilfe des Darlehensrechners von vergleich.de einmal stellvertretend ausgerechnet.

Darlehensbetrag: 400.000 Euro
Sollzinssatz: 1,5%
Tilgung: 2%
Laufzeit: 10 Jahre
Ratenhöhe: 1.166,67 Euro monatlich

Für die Anschlussfinanzierung des Restbetrages nach 10 Jahren haben wir den Sollzinssatz auf 3% angehoben. Wie verändert sich die monatliche Rate dadurch?

Ratenhöhe: 1.666,67 Euro monatlich

Bei einem Anstieg der Bauzinsen um 0,2 Prozentpunkte steigt die Monatsrate bei einer Finanzierung über 400.000 Euro um 67 Euro im Monat. Bei einem Anstieg des Sollzinssatzes von 1,5% auf 3% erhöht sich die monatliche Belastung für den Immobilienkäufer also um 500 Euro.

Das sind 500 Euro, die aus dem versteuerten Netto-Einkommen beglichen werden müssen. Wenn das Budget für die Finanzierung von Beginn an bereits knapp kalkuliert ist, bringt das den Darlehensnehmer in ernste Schwierigkeiten. Ohne Puffer im Budget müsste sich der Brutto-Lohn um ca. 800-900 Euro erhöhen, um sich diesen Anstieg leisten zu können.

Neben einer soliden Kalkulation der eigenen Belastungsgrenze raten viele Experten zu einer Sollzinsbindungszeit von 15 Jahren. Dadurch sind die Zinsen zwar etwas höher, aber man sichert sich weitere fünf Jahre gegen negative Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung ab. Eine weitere Möglichkeit, die aktuell günstigen Zinsen zu nutzen, sind sogenannte Forward-Darlehen. Gegen einen Zinsaufschlag kann man den bereits laufenden Vertrag verlängern und die Anschlussfinanzierung weiter hinauszögern.

Welche Auswirkungen haben steigende Zinsen auf Immobilienverkäufer?

In den letzten Jahren haben Eigentümer von Immobilien von den immer weiter steigenden Immobilienpreisen enorm profitiert. Wer in einer gefragten Lage wohnt (Stadt und Umland) und sein Eigentum verkauft, kann aufgrund des niedrigen Angebotes und der hohen Nachfrage mit einem höheren Verkaufspreis rechnen. Der Immobilienmarkt hat sich durch dieses Missverhältnis von Angebot und Nachfrage jedoch in vielen Regionen aufgeheizt. Die Marktpreise von Immobilien entfernen sich von den Wertermittlungen der finanzierenden Banken, dem sogenannten Beleihungswert.

Bei diesem Beleihungswert sind die Banken in den letzten Jahren gemeinsam mit der Marktlage optimistischer vorgegangen. Doch dieser Trend ist vorbei. Finanzierende Banken sind beim Beleihungswert einer Immobilie wieder vorsichtiger. Wenn die Marktpreise von diesem Wert abweichen, verlangen die Banken diese Differenz als zusätzliches Eigenkapital von den Darlehensnehmern.

Heißt konkret: Wenn der gewünschte Preis einer Immobilie bei 500.000 Euro liegt und die Bank nur einen Beleihungswert von 350.000 Euro ermittelt, muss ein Darlehensnehmer zusätzliches Eigenkapital in Höhe von 150.000 Euro aufbringen. Die allerwenigsten können das. Dadurch scheitert eine solche Finanzierung in den allermeisten Fällen. Verkaufswillige Eigentümer kriegen ihre Preisvorstellung dann nicht durchgesetzt.

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