Mietspiegel – Reform für Halle (Saale). Was bedeutet das?

Ende Juni 2021 hat die Bundesregierung eine Reform des Mietspiegels beschlossen. Alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind zukünftig verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Was bedeutet dieses Reform generell – und konkret für Halle (Saale)?

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel informiert über das Preisniveau von Mieten in einem bestimmten Ort. Mit einem Mietspiegel lassen sich ortsübliche Vergleichsmieten ermitteln. Hierbei werden entsprechende Informationen gesammelt und dann in einer Mietpreistabelle dargestellt. In dieser Mietpreistabelle sind dann die ortsüblichen Mieten als Preis pro Quadratmeter gelistet. Damit können Wohnungen mit ähnlicher Beschaffenheit, Größe und Lage miteinander verglichen werden. Dargestellt werden neben den durchschnittlichen Mietpreisen auch Mietpreisspannen.

Die Kriterien beim Erstellen eines Mietspiegels sind Baujahr (oder Bezugsfertigkeit), Wohnungsgröße, Ausstattungsmerkmale und Wohnlage. Hat man diese Vergleichskriterien für eine Wohnung ermittelt, hilft der Mietspiegel dabei, die durchschnittliche ortsübliche Miete herauszufinden.

Die Mietspannen innerhalb eines Mietspiegels geben an, wie weit die Mieten nach oben oder unten von der Durchschnittsmiete abweichen können. So können hier individuelle Merkmale berücksichtigt werden, die eine Miete erhöhen oder senken können. Immobilienmakler orientieren sich daran.

Unterschieden wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel wird ohne wissenschaftliches Verfahren von den Gemeinden oder Verbänden erstellt und veröffentlicht. Vor Gericht kann der einfache Mietspiegel nicht genügen, wenn beispielsweise über eine zulässige oder unzulässige Mieterhöhung gestritten wird.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Regeln erstellt. Er muss berücksichtigt werden, wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte.

Wozu braucht man einen Mietspiegel?

Erst einmal hilft der Mietspiegel dabei, einen Überblick über das Mietpreisniveau in einer Gemeinde zu erlangen. Die Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten spielt neben der Orientierung bei der Suche nach einer Mietwohnung vor allem dann eine Rolle, wenn ein Eigentümer eine Mieterhöhung vornehmen will. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel für eine Gemeinde vor, darf ein Vermieter bei der Neuvermietung die Miete maximal um 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

Gibt es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel, bestimmt allein Angebot und Nachfrage über den Mietpreis einer Wohnung. Will ein Vermieter die Miete in einer Gemeinde ohne Mietspiegel erhöhen, kann er das anhand von drei Vergleichswohnungen tun oder indem er ein Gutachten zur ortsüblichen Miete vorlegt.

Was ändert die neue Reform?

Bislang war keine Gemeinde in Deutschland dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Das ändert sich mit der Reform. Jetzt muss jede Gemeinde mit mindestens 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel ermitteln. Zudem werden die Vorgaben für die Erstellung von Mietspiegeln klarer geregelt. In der Vergangenheit wurden die Berechnungsgrundlagen für Mietspiegel mehrfach infrage gestellt oder juristisch angegriffen.

Das Ziel der Bundesregierung ist es, mehr Rechtssicherheit für Mieterinnen und Mieter zu schaffen. Damit soll die Aussagekraft und Gültigkeit von Mietspiegeln gefestigt werden.

Mietspiegel in Halle

Seit Juli 2014 hatte Halle (Saale) keinen gültigen qualifizierten Mietspiegel mehr. Der letzte Mietspiegel aus dem Jahr 2010 hatte damals seine Wirkung verloren und galt seitdem nur noch als Orientierung. Die Stadt Halle (Saale) will diesen Zustand ändern und hatte im April Fragebögen an 10.000 Haushalte verschickt. Das Hamburger ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung wurde von der Stadt beauftragt, den Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen. Der neue Mietspiegel soll ab Herbst 2022 vorliegen.